饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃cháng)强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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