5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(ni46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗án)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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