饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利(l清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢ì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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