OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jià人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10o)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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