5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(d一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么ào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(p一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么éng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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