近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xi切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天àng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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