万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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