导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　中国人口第一大省，中国人口第一大省排名mg alt="中国(guó)户均几套(tào)房？| 民生·周君芝(zhī)团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最中国人口第一大省，中国人口第一大省排名多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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