5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ng>

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）