文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)德国有多大面积，德国相当于中国哪个省置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)德国有多大面积，德国相当于中国哪个省比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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