文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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