5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的(de耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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