导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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