5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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