饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，<日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕strong>对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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