文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(ló勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝u)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。