饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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