一(yī)线城市(shì)，也不(bù)端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消(xiāo)二(èr)手房指导(dǎo)价的消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二(èr)手房指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策(cè)，其次深圳几乎(hū)是最后一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是房价前三的核(hé)心城市。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都(dōu)具有风向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如(rú)果取消(xiāo)，首(shǒu)先有利(lì)于深圳二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价和评估(gū)价(jià)孰(shú)低为准。

　　自此，参考(kǎo)价(jià)真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官方(fāng)文件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大(dà)行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概(gài)率为真，更多(duō)体现为银行贷款等领域(yù)按照(zhào)新(xīn)的规则进行，但不(bù)会出台正(zhèng)式文件。

　　有时(shí)候，有些(xiē)事情，是不用发(fā)文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了(le)5折、6折来“指导(dǎo)”，银(yín)行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经(jīng)历了这两年(nián)的痛苦，才(cái)深知为(wèi)啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的(de)房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首(shǒu)付3成(chéng)210万(wàn)，加上需(xū)要全(quán)款支付的部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这(zhè)直接让(ràng)大批量买家，失(shī)去了(le)购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手(shǒu)房参(cān)考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成(chéng)都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市(shì)陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据显示：成(chéng)交量上，二手房指导价(jià)出台(tái)当年，深圳二手(shǒu)住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下(xià)滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价(jià)发(fā)布(bù)当月相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低于及接(jiē)近参考价的(de)房源占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳(zhèn)各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其(qí)中的人，才能深(shēn)切的(de)感(gǎn)知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年(nián)前高杠杆(gān)买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两年(nián)感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新(xīn)低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日(rì)子(zi)难过(gu元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字ò)，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的(de)基调(diào)下(xià)，2022年以来(lái)，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一(yī)线(xiàn)城市(shì)也(yě)不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家(jiā)庭购(gòu)房(fáng)支持(chí)政策(cè)。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭在新(xīn)房(fáng)计分制度政(zhèng)策(cè)上的支持。

　　从最新公布的(de)3月(yuè)份70个大中城市商品住(zhù)宅销售价格(gé)变动情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的(de)新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的(de)。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二(èr)线城(chéng)市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定海(hǎi)神针般(bān)的(de)作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一(yī)下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了(le)，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路(lù)上(shàng)...

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