文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多祈使句例子英语，祈使句例子10个(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chén祈使句例子英语，祈使句例子10个g)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一祈使句例子英语，祈使句例子10个房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 祈使句例子英语，祈使句例子10个