导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(s中国一共有多少万亿钱hì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假中国一共有多少万亿钱设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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