导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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