万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西>只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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