近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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