文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？