近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(é冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思r)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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