OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(ch不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思ǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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