饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二几率还是机率 概率和几率一样吗手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政几率还是机率 概率和几率一样吗放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓几率还是机率 概率和几率一样吗(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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