5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.9中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久2％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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