万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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