饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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