万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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