近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗or: #ff0000; line-height: 24px;'>东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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