导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(hu寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思ó)需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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