导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？<同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗/p>

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(j同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗ūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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