5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗)表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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