5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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