文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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