OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(d订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚ào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调配(pèi)和订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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