饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公(gōnapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次'color: #ff0000; line-height: 24px;'>apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次g)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房(fángapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次)地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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