饱受争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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