“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资(zī)背景的房(fáng)企在资(zī)本市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验(yàn)着(zhe)国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那(nà)么好，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持(chí)续居高(gāo拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践行(xíng)较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去(qù)的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它们分(fēn)别是富(fù)安(ān)娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发(fā)策略(lüè)优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如(rú)何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到到期之后(hòu)提价(jià)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗