万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)如何能(néng)独善其身？

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