导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(su福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗í)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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