5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(q雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增(zēng雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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