近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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