万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思年是什么意思tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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