5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在(周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人