5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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