文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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