文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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